Ongeschikte en onbewoonbare woningen

Wat kan je doen?

Als je klachten hebt omtrent de kwaliteit van een (huur)woning, dien je dit eerst aan te kaarten bij de eigenaar. Als de contacten met de eigenaar niets opleveren, kan je bij de gemeente een aanvraag voor een woningonderzoek indienen. Deze aanvraag gebeurt per aangetekend schrijven en moet worden gericht aan het college van burgemeester en schepenen. In dit schrijven moet je ook een beschrijving van de vastgestelde gebreken en van de redenen voor je aanvraag geven. Als huurder voeg je hierbij een kopie van het huurcontract en van de aangetekende brieven die je hebt verstuurd aan de verhuurder.

Verloop van de procedure

De burgemeester kan opdracht geven aan de technisch adviseur om een vooronderzoek uit te voeren. Hierbij gaat ze of de klachten gegrond zijn. Dit kan gebeuren aan de hand van een technisch verslag. Het onderzoek gebeurt inpandig in aanwezigheid van de aanvrager/huurder. Zij gaat hierbij na of de woning aan de geldende technische eisen en comforteisen voldoet. Voor het gebouw worden de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren beoordeeld, en wordt er gekeken naar de technische installaties. Hierbij worden factoren die wijzen op een ernstig risico op elektrocutie of ontploffings- en brandgevaar, in aanmerking genomen. Voor het woongedeelte wordt gekeken naar mogelijke veiligheidsrisico's. Ook hier wordt rekening gehouden met mogelijk elektrocutie- en CO-gevaar. Verder wordt er gelet op een eventuele vochtproblematiek, de verluchtingsmogelijkheden en de comforteisen, zoals bijvoorbeeld degelijke sanitaire voorzieningen en de aanwezigheid van voldoende en veilige stopcontacten in de keuken.

De technisch adviseur geeft op basis van de resultaten van het vooronderzoek een advies aan de burgemeester. Indien er ernstige tekortkomingen zijn die een risico voor de gezondheid of de veiligheid van de bewoner inhouden, zal gevraagd worden om de procedure van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten.

Indien nodig neemt de burgemeester contact op met het Agentschap Wonen-Vlaanderen om een procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Een onderzoeker van het Agentschap Wonen-Vlaanderen onderzoekt de woning nogmaals en stelt op zijn beurt een technisch verslag op. Deze onderzoeker bekijkt of het pand in overeenstemming is met de geldende gezondheids-, veiligheids- en kwaliteitsvereisten.

Daarnaast wordt de maximale bezetting berekend. Dit houdt in dat er wordt berekend hoeveel mensen er maximaal in de woning mogen verblijven.

In het technisch verslag worden strafpunten toegekend. Vanaf vijftien strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden. Als blijkt uit het verslag dat de woning door een aantal zware gebreken een aantoonbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.

Op basis hiervan brengt hij een advies uit aan de burgemeester. Zowel de eigenaar van de huurwoning als de aanvrager kunnen reageren op dit advies. Op basis hiervan neemt de burgemeester een beslissing. De woning kan ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaard worden. Tussen het moment van de officiële aanvraag voor een woningonderzoek en het tijdstip van het besluit van de burgemeester mogen maximaal drie maanden liggen.

Wat zijn de gevolgen van de beslissing?

Zodra een woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard door de burgemeester, wordt ze opgenomen in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen van het Vlaamse Gewest. 

• De overheid kan voor een woning die is opgenomen in deze inventaris het voorkooprecht en sociaal beheersrecht uitoefenen. Recht van voorkoop wil zeggen dat wanneer je je huis verkoopt, het OCMW, een sociale huisvestingsmaatschappij of de gemeente het recht hebben om je woning aan te kopen tegen de prijs die je bent overeengekomen met de koper. Zij krijgen voorrang op de verkoop. Sociaal beheersrecht houdt in dat de gemeente een pand voor minstens negen jaar aan de eigenaar kan onttrekken (pand in sociaal beheer). De gemeente renoveert het pand en verhuurt het vervolgens tegen een sociaal tarief tot de kosten van de renovatie zijn terugverdiend.
• Eigenaars van woningen die op de inventaris zijn opgenomen, moeten vanaf het moment dat hun woning een jaar is opgenomen op deze lijst jaarlijks een heffing betalen. In een aantal gevallen is een vrijstelling of een schorsing van de heffing voorzien. 
• Een ongeschikte of onbewoonbare woning mag niet langer verhuurd worden. Indien de eigenaar de woning alsnog verhuurt, kan hij strafrechtelijk vervolgd worden. 
• De bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning genieten in bepaalde gevallen voorrang voor een sociale huurwoning.

En verder?

Voor de huurder

Bij een onbewoonbaarverklaring moet de huurder de woning verlaten. Wanneer hij verhuist naar een nieuwe huurwoning die wel conform is, kan hij in sommige gevallen een gewestelijke huursubsidie en installatiepremie krijgen.

Bij vaststelling van overbewoning dient de huurder te verhuizen naar een aangepaste woning. Als hij aan bepaalde voorwaarden voldoet, kan ook hij aanspraak maken op een gewestelijke huursubsidie en installatiepremie.

Voor de verhuurder

De verhuurder krijgt werken opgelegd om de woning terug conform te maken aan de kwaliteits-, veiligheids- en gezondheidsnormen. Als er geen bouwvergunning nodig is, dienen de werken binnen de twaalf maanden te worden uitgevoerd. Als er wel een bouwvergunning vereist is voor het uitvoeren van de werken, wordt deze termijn verlengd tot 36 maanden. De verhuurder betaalt een jaarlijkse belasting aan het Vlaamse gewest tenzij een vrijstelling goedgekeurd is.

Na uitvoering van de werken moet de eigenaar zelf een schrapping van inventarisatie aanvragen bij de burgemeester.